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房貸升升不息，不過豪宅客有備而來！實價登錄顯示，2023年3月法人買方以1億2680萬，無貸款買下內湖豪宅「璞真水寓」7樓戶，單價每坪約146萬元，創該社區歷史新高紀錄，該社區屋齡約6年，前一手買家於2014年預售時以1億1290萬元購入，持有9年轉手增值1390萬元。

台灣房屋內湖加盟店店長王禮民指出，位於碧湖畔的「璞真水寓」，社區車位屬於公設，因此權狀內車位坪數含在公設坪數內不分開拆算，這次新交易的7樓戶單價146萬元，創下社區新高，主要因為該社區僅9戶，6樓以上即可俯瞰碧湖，景觀遼闊且稀有，且7樓戶是帶有千萬元價值的裝潢銷售，因此轉手增值幅度高。



2023年初豪宅市場包括「璞真水寓」，就出現至少6筆無貸款的豪宅交易，包括松山區「潤泰敦峰」2023年3月10樓戶，總價1億7460萬元成交，以及二月份21樓兩戶逾4億；中山區「芷英」6樓戶，1億8991萬無貸款購入；大安區「吉美大安花園」13樓戶1.39億元，也都是無貸款交易！2023年初，光無貸款的億元豪宅交易總金額就超過10億以上！



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，購買動輒上億的豪宅，不需貸款就出手，其中不乏是以公司名義購買，多半是想趕在平均地權條例修改上路前，積極布局，避免受「法人購屋許可制」的約束。



而直接動用現金購屋，除了顯示企業的資金豐沛外，免經過銀行核貸、對保的繁瑣過程，過戶時程縮短，也無須交代金流來源，符合重視隱私的高資產族多重考量。此外，不動產也是優質擔保品，就算未來需要資金活用，仍可以抵押貸款，因此高端客採現金購屋，在財務規劃上還是具備一定的靈活性。



第一建經研究中心副理張菱育指出，央行已連續5次升息，累計升息3碼，對於高總價的物件貸款利息更是明顯有感，升息前豪宅地板利率為1.72％，目前豪宅的地板利率已來到2.47％，假設以豪宅貸款30年、申貸1億元試算，整體總共會比升息前多出約1360萬元的利息成本，對於滿手現金的部分高資產族來說，購置不動產偏好採現金付清，讓資金能有抗通膨的避風港。

台灣房市2022年開始轉冷，外資投資台灣不動產業金額也驟減，依據經濟部公布數據，2022年核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約3.66億美元，比前年(2021)年6.53億美元減少44.0％，不過投資金額還是高於2019年、新冠肺炎疫情發生前。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，不動產業包含不動產之開發、經營及管理，由於國際間流動愈趨頻繁，除了外國人、海外投資人或企業透過國際相關業者進行不動產投資或管理，加上國人對於海外不動產有濃厚興趣，不過2022年全球主要國家升息因應通膨，連帶造成各國不動產價量震盪，不免讓投資人及相關業者態度轉為保守。



台灣投資不利，海外投資增溫



觀察12年來核准華僑及外國人來台投資不動產業金額，2013年到2015年台灣不動產市場前一波高點時，每年都有超過4.8億美元的投資金額，但到了房地合一所得稅登場的2016年，投資金額驟減至3.17億美元，不料隔年房市開始谷底反彈，2017年投資金額高達7.17億美元，創下這12年來新高，之後連2年下滑，2019年僅2.81億美元，比房地合一上路當年還低，但到了2021年上揚至6.53億美元，直到去(2022)年又大幅緊縮。



郎美囡分析，2021年全球主要國家房地產價格皆因疫情資金潮帶動而價量齊揚，但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，加上國際局勢動盪等多項因素衝擊全球經濟，未來不確定性大幅提高，在央行升息後變數增加，影響投資人信心，值得一提的是，雖然台灣2022年不動產市場相對平穩，但兩岸關係緊張再次挑動投資人敏感神經，國人又興起投資海外不動產熱潮，不僅是國人最鍾情的日本房地產，過去冷了一段時間的東南亞不動產又重起爐灶，不乏因應這波需求所成立的企業，因此2022年外國人投資不動產業並未創下史上最低量。



不買現貨轉產業，財管服務成新歡



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，外國人投資者除外商外，亦有不少為僑外資，在房地合一將外國人納入高稅率族群後，海外買家購買房地產現貨相對保守，不過，近幾年不少台商回歸，因應高資產族群需求所成立的家族辦公室也成為新顯學，面對政經動盪與不可確定的未來，不動產業會進入新局面。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據最新實價揭露資料顯示，西門町商圈睽違18個月後，再度出現單坪萬元的實價揭露紀錄，分別是成都路與峨眉街的小店面，一間月租13萬，一間月租6.3萬元，單坪租金都回升到萬元左右。從內需復甦與開放國際旅客之後，西門町商圈空置率逐漸改善，商圈內也有許多新開店面準備迎接觀光復甦。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內國際觀光商圈都見到觀光客回流跡象，像是西門町、士林夜市與永康商圈等，都可以發現來自韓國、香港與亞洲的觀光人士，疫情後冷凍的國際觀光商機已經解凍回溫，但目前僅是處於東山再起的階段，要重返榮耀還是要等到過往一年千萬觀光人潮的盛況。



根據實價揭露顯示，西門町2023年2月共有兩間精華區小店面出租，包括捷運站出口旁的成都路，月租13萬元，單坪租金約1萬元，公司登記為韓式拍貼工作室，另外則是峨嵋街的分割小店，月租6.3萬元，單坪租金也達1萬元，目前由伴手禮業者承租。



信義全球資產商仲部主任林廷宇表示，目前西門町空置狀況有效改善，店租也已經觸底回升，小型店面因為租金總價相對較低，短期內成為熱門的租賃標的，西門町中大型的店面詢問度也明顯增加，受惠觀光回流，伴手禮店也快速增加，另外針對青少年潮流消費的業者，包括韓系自拍機、零食台夾娃娃機等，也出現在西門町商圈中。

美國聯準會（Fed）近日宣布升息1碼，在通膨劇烈影響下，無論是基金、台股或是房市，投資人將更謹慎面對各項理財產品，重新作好資產配置比例，加上台灣平均地權條例修法通過，短線投資者將不再受惠，相對地置產或自住客群等長期持有者更具優勢，房市回歸健康狀態後，在挑選標的物時，特別又以重劃區地段更受青睞，若重劃區若能鄰近市區，如近期熱門的嘉義市湖子內重劃區，則為炙手可熱之物件。

專重劃區優勢多 置產或自住都適宜

蛋黃地段雖享有便利機能，但往往因開發時間早，不僅老舊社區錯落，道路規劃及整體公共建設缺乏一致性的風格；重劃區土地則大多配合都市計畫，不僅土地劃分重新規畫，整體的街廓、道路寬度、綠地休閒機能都有一定規範。

近年來因市區居住人口逐漸飽和，在政府全力規劃下，市區型重劃區也逐漸誕生，如北部的新板特區、台南平實重劃區、嘉義市湖子內重劃區等；這類型的重劃區的生活機能更勝郊區重劃區，發展等待期短、交通條件通常有其優勢，更容易聚吸市區及鄰近區域人口，對於購屋置產或自住的客群，都能大大縮短重劃區等待期，是不少購屋者的新方向。

嘉義市新興蛋黃區 造鎮規模機能不用怕

其中又以嘉義市湖子內重劃區最被關注，目前在區域內銷售的佳昂.家易專案經理吳昆臨指出，嘉義雖非六都，但卻是全台人口密度第二高區域，而湖子內重劃區位於嘉義市西區，緊鄰傳統市區、週邊交通機能便利，能快速與各大工業區及產業園區串連，且相較於市區高房價，湖子內重劃區更顯得親民好入手。

以「佳昂.家易」為例，開發基地1682坪，規劃2～3房25到38坪產品，共279戶，為造鎮型社區，三面臨路且退縮設計，讓居住環境不僅採光通風俱佳，生活品質更為提升。

吳昆臨表示，目前成交客群有不少都是首購跟置產族，除了有嘉義市本地人外，亦有水上鄉、中埔鄉的在地人，因「佳昂.家易」所規劃之產品及配置VAF智慧淨流系統、Honeywell全棟淨水、英國Studor吸氣閥等硬體，並貼心在車位預留充電裝置管線，符合未來電動車趨勢，都是嘉義市少見的規格，許多賞屋客為此心動。在地段與理財規劃評估下，市區型重劃區將成為自住或置產新選擇。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

退休族展現剛性需求，成為房市重要的主力買盤！有「台灣最會說故事的歐吉桑」封號的名導演吳念真，今（13）日受邀台中市建築經營協會「大師講座」分享近期的購屋經驗。「我今年72歲了，還在為房事煩惱！」吳念真笑著說，最近因為買了退休宅，為了裝潢的事而頭痛，但也因為購屋才發現「台北市的房價好高啊」！

吳念真說，過去20多年都是住在新店「青山鎮」獨棟別墅，「光是樓梯就有52階，我跟老婆都曾在樓梯跌倒過，我才開始考慮是該換住一個無障礙的平面大樓了，因此賣掉內湖科學園區的商辦、購入北市88坪的大樓當退休宅！」據悉，吳念真台北新房總價超過8,000萬元。

在換屋的過程中，吳念真被台北市的高房價嚇到！他感嘆地說：「在我們那個年代，年輕人在27～30歲左右就能買下人生的第一間房，當時我在台北買房，每坪單價8、9萬元，雖然利率高達11％，但還是可以預期10年內還清房貸！」但看看如今的高房價，「現在的年輕人若沒有親人幫忙，買房的負擔真的太大了，比我們那個年代的人還要辛苦！」

擁有親切又真誠聲線的吳念真，常以同理心角度，設計出感動人心廣告話語，塑造出他別具特色的個人品牌形象。

台中市建築經營協會理事長連智民表示，該協會擁有300多位建築相關會員，當「大師講座」要邀請演講者時，經過問卷調查發現，「吳念真導演是會員最想聽的第一名」，因此建經協會4月份的大師講座，特別邀請「台灣最會說故事的歐吉桑」吳念真以「自我精進、與人為善」為主題，分享他印象中最深刻的生命故事，提供疫後的大眾一同回歸初心，精進省思。

在藝文界，吳念真是台灣第一位能編、能導、能演且榮獲金馬、金鐘、金曲（三金）獲獎得主；所編導的綠光劇團《人間條件》系列，近期更是寫下連演21年、觀眾人次破54萬的舞台劇最高票房紀錄。

此外，他首次執導音樂劇《再會吧，北投》更蟬聯2018、2019年兩廳院售票系統，現代戲劇銷售排行榜第一名，並累積40場完售紀錄；去年作品以《再會吧，北投》「2.0 REVIVAL」之姿強勢歸來，加開第18場，引發熱烈迴響。

吳念真不僅持續在藝文界發光發熱外，近十年將更多重心放在公益上，尤其關注偏鄉弱勢孩子的教育，目前擔任「社團法人中華民國快樂學習協會」孩子的秘密基地名譽理事長，十年來為孩子下課後的學習教育而努力。

「快樂學習協會目前在全台各地已有90多個秘密基地，我只要想到每天有2,500多位小朋友在接受課後輔導，還有8、90位老師的投入，就值得安慰！」但每年必須為此募款1億元，卻也讓吳念真很頭痛！不過他也表示，在募款的過程中，建築界總是出手大方，「快樂學習協會成立時，第一個伸出援手的就是建商！」

吳念真2022年再接任綠光創藝董座，希望召集一群人持續激發創意、尋找國際性題材，能推出讓人眼睛一亮的影視題材作品，讓台灣再度吸引國際目光。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

信義房屋官網「我家有多夯」頁面，方便有意出售房屋的屋主，透過數位工具掌握「自家夯度」等行情資訊。該頁面自去年11月上線至今年第一季，台中市以西屯、南屯、北屯區的屋主對自家周邊行情最感興趣，搜尋量最高。對此，在地房仲分析與三大關鍵因素有關，三屯區住戶較年輕、重大建設多觸發對行情好奇度，且因預售案量多，也會讓屋主對成屋的市況感到好奇。

台中市各區域屋主的行情熱搜度，前三高依序是西屯、南屯、北屯區。信義房屋中六區協理洪振祐分析，第一，相較中區、西區、北區屬於早期開發的台中市，居民組成結構偏向中壯年，三屯區則是晚近才開始陸續開發，住戶組成也相對年輕，使用數位工具了解房市行情的意願也會比較高。

第二，三屯區近年重大建設多，包括捷運、重劃區話題、百貨商場、多項公共建設等；尤其北屯及西屯更是熱區中的熱區，不僅帶動移轉量，原居住在當地的屋主，當然也會對自家目前的行情、夯度感到好奇。

第三，也因重大建設多，三屯區預售案是台中市各區之中較多的，其開價與成交價頻創新高，因此，對中古屋及新古屋屋主來說，也會好奇在新案帶動下，自己的房子行情如何，藉著先在網路上「做功課」，進一步可能產生售屋意願。

而實際觀察目前的市場狀況，洪振祐說，三屯區仍以二、三房標準產品為交易大宗；尤其總價1,000至2,000萬之間的物件是主力。若屋主現階段有賣屋意願，正值遞延的買氣3月後逐漸回籠，有機會找到更有誠意的買方。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房價似乎有軟著陸趨勢，房地產業者指出，內政部11日最新公布2022年第四季的全國住宅價格指數為127.51，季漲0.94％，雖然再度刷新史上新高，但卻是2020年第四季以來季漲幅首次小於1％，終結連續9季漲幅突破1％的格局，顯示漲幅已收斂，且由於市場追價動能明顯不足，預期房價恐已進入強弩之末。

　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，內政部最新公布的全國住宅價格指數顯示，全台六都中，台北市去年第四季下跌0.47％，是2020年第二季以來首見下跌，其餘五都雖續漲但幅度明顯縮小；另同時間建物買賣移轉棟數、預售屋實價登錄揭露量都呈現量縮局面，顯示房市追價動能不足，房市已進入盤整修正階段。

　曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔，但追價買盤力道不足，甚至出現銷售時間拉長、議價空間放大的跡象，且扮演房價領頭羊角色的預售屋和新成屋也面臨交易速度遲滯，在價量明顯背離下，建商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象。曾敬德指出，目前通膨壓力仍在，民眾有錢越存越薄的隱憂，計畫進場的自用客還是擇優購屋，只是對屋況與價格更精挑細選。

　信義房屋指出，去年第四季全台六都住宅價格指數，台北市下跌0.47％，其餘五都漲幅分別為新北市0.31％、台中0.64％、台南0.75％，高雄0.78％、桃園1.27％，相較過去兩年平均每季漲幅約2％，去年第四季漲幅均明顯收斂。

　至於去年第四季房價負擔能力指標也較第三季減輕0.3％，曾敬德表示，2020年第四季時全國房貸負擔率為36.81％，相比去年第四季40.25％，2年間民眾購屋負擔增加許多。統計六都中最高仍為台北市的66％，另新北市也達到53.1％，連台中市都上升到46.5％，而六都裡除桃園市外普遍都超過38％。若以官方統計20年期本利均等攤還方式，貸款成數7成，則家庭購屋壓力相當高；因此實務上，越來越多家庭為對抗高房價，房貸幾乎得扛到30年，才能降低每月負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]內政部最新公布去年第四季的住宅價格指數，本季全國住宅價格指數為127.51，較第3季微幅上漲0.94%，為2020年第3季以來季漲幅首次小於1%；在6都中，北市下跌0.47%，是2020年第2季以來首見下跌，其餘5都上漲趨勢也明顯收斂，同時間買賣移轉棟數與一手實價揭露量都呈現量縮，房市追價動能不足，房市已經進入盤整修正階段。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔但追價買盤力道不足，市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象，且價格指標一手推案也是交易速度遲滯，現在開發商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象，但同時間通膨也讓民眾有錢越存越薄的感觸，自用客還是擇優購屋，但對於屋況與價格精挑細選。

統計6都住宅價格指數部分，本季除北市下跌0.47%，其餘5都漲幅分別為新北市0.31%、臺中市0.64%、臺南市0.75%，高雄市0.78%、桃園市1.27%，相較過去2年平均每季漲幅約2%，各都本季漲幅均明顯收斂。

至於去年第4季房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為40.25%，較第3季減輕0.30%。內政部表示，本季指數為109年第3季以來之最大季減幅，民眾購屋房貸負擔壓力改善，在6都中，除高雄市外，其餘5都呈現負擔減輕情形。

曾敬德表示，2020年第四季全國房貸負擔率為36.81%，但2022年第四季已經飆高到40.25%，最高的是台北市的66%，新北市53.1%，連台中市都上升到46.5%，六都除了桃園市，普遍都已經超過38%，顯示以官方統計20年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，則家庭購屋壓力相當高，實務上相對多數的家庭為了扛高房價，幾乎都動用到30年期的房貸，才能降低每月負擔。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台積電赴高雄設廠進度傳出有變化，牽動高雄當地房市。（攝影／鄭國強）

台積電在2021年11月原本宣布將在高雄投資設立7奈米、28奈米晶圓廠，繼台積電總裁魏哲家證實高雄7奈米廠暫時延後，如今又傳出台積電高雄廠計劃採購的28奈米機台清單全數取消，28奈米廠恐怕無法如期完成。消息一出，高雄當地房仲指出，雖不至於對房價有大幅度修正，但更擔心高雄房市交易量恐怕將萎縮更明顯。

（更多新聞／外資回補 台積電站上440元 魏哲家證實：高雄7奈米廠確定延後）

台積電高雄建廠計畫傳生變，楠梓房價首當其衝？

市場傳出台積電建廠計畫時程有變化，原訂1月開標的高雄廠機電工程標案延後1年，相關無塵室、裝機作業也跟著延期；而原先計畫採購的28奈米機台清單也全數取消，外界猜測預計2024完工的28奈米廠恐無法如期完成。

對於高雄廠28奈米晶圓廠可能出現變數的訊息，高雄市長陳其邁表示，尊重台積電佈局與市場考量，市府與中央將全力配合、積極協助應辦事項；不過，台積電則表示，相關製程技術與時間表依客戶需求及市場動向而定，目前正處於法說會前緘默期，不便多做評論，將於20日法說會說明。

外界擔憂是否影響高雄當地的房市走向？住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰坦言，確實可能會讓市場承受一些打擊，但預估對於市場的嚴重程度應屬於尚可接受，畢竟這一波房市已將價格底部的基期填滿，不至於對房價修正太多，「只是我們認為，房價要再漲上去的空間應該會緩下來。」

鄭啟峰進一步表示，原先這一波高雄房價上漲最主要是因高雄房市基期過低，再加上台積電宣布進駐高雄的題材，當地商家滿心期待，期盼能複製台積電赴台南設廠的經驗，推波助瀾之下推動高雄房價飆升，尤其楠梓區漲勢更明顯，從原本新成屋一坪大約16、17萬元開始飆漲，去年曾經開價還一度喊出3字頭，但隨著7奈米暫緩，房價才逐步回溫，目前楠梓區新成屋開價回落在每坪27、28萬元，一坪仍漲了10萬以上。

先前台積電宣布設廠投資高雄，原本計劃將在楠梓設置7奈米、28奈米2座晶圓廠，消息一出，周邊房價大暴漲，「天花板價」瞬間變成「地板價」，更有投資客卯起來，一口氣包走整排30年老屋。但台積電先是在今年1月的法說會中，宣布暫緩高雄7奈米設廠計畫，沒想到最近又傳出台積電將28奈米機台的訂單全數取消的訊息，但台積電至今並未證實。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著台灣房價飆漲，小資族群的生存空間正在面臨前所未有的挑戰，東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，自有統計數據以來，年收入低於60萬的房貸族新增房貸件數從2009年的76,578件降低到2022年的60,693件，13年大減15,885件，減幅達21％，而年收入破百萬的房貸族新增房貸件數則從33,329件增加到63,635件，激增30,306件，成長幅度接近1倍。

另外，進一步觀察不同收入房貸族佔比還可以發現，年收入低於60萬的小資房貸族佔比從2009年的50.8％快速下降到2022年的33.1％，創造歷史新低，反觀年收入破百萬的高收入房貸族佔比則從2009年22.1％的一路上升到2022年的34.7％，成為目前的買房主力軍，而且年收入破百萬的高收入房貸族佔比更於2014年、2021年分別超越年收入60~100萬房貸族和年收入60萬以下房貸族，兩度形成「死亡交叉」。



東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，依據內政部不動產資訊平台揭露，2022Q3全台平均購屋總價約為1,165萬元，若以2成自備款、2.06％房貸利率、30年期本息均攤型房貸試算，房貸族每年需要支付的房貸金額約為42萬元左右，由此可見，若是房貸族的年收入不足100萬，負擔起來確實相當吃力。目前薪水的漲幅追不上房價的漲幅已是不爭的事實，如果這一根本問題無法得到緩解，未來高收入房貸族與小資房貸族的佔比恐怕會持續此消彼長，小資族面臨的「生存挑戰」也會愈來愈嚴峻。



想要買房圓夢的小資族群又該何去何從呢？對此，黃勝暉表示，小資族買房雖有難度，但也並非完全沒有可能，只要多看、多比較，還是有機會買到屬於自己的房子。建議小資族群應秉持先求有再求好的心態，如果暫時無法負擔市中心的高昂房價，不妨先到距離市中心較遠的地方尋找價格合理且具有增值潛力的物件，等未來累積到一定財富之後再做換屋的動作。另外，鑒於目前房貸利率已經重回2％時代，小資族在買房前務必要謹慎評估自身的經濟狀況，盡可能地降低財務槓桿，以每月房貸支出不超過月收入的1/3為宜，避免被過高的房貸負擔壓縮生活品質、影響未來抵禦風險的能力。