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CBRE世邦魏理仕台灣，2023年4月11日舉辦年度首次媒體記者會，會中分享2023年第一季商用不動產投資市場最新走勢，以及對台北商辦租賃市場的觀察。世邦魏理仕研究部預測「A辦平均空置率將自2023年底升逾11％，且往後數年將持續攀升，市場的天平可能於2024年初開始傾向租戶。」

世邦魏理仕預期，企業對於資本支出的態度將更趨謹慎



為平抑國內通膨預期心理，台灣央行於3月底召開第一季理監事會議，會中決議升息半碼，已是自2022年以來央行連5次升息，這也對不動產市場投下變數，影響投資人購買意願。世邦魏理仕預期，因應景氣走弱，許多國內外企業對於資本支出的態度將更趨謹慎，商辦市場租賃活動將持續受到衝擊，而部份自用型買方也將在短期內暫緩置產計畫。



Q1商用不動產市場，辦公室投資大幅衰退72％



據世邦魏理仕研究部統計2023年第一季全台大型不動產交易，土地及商用不動產成交金額合計近新台幣367億元，較2022年同期減少57％，創下自2017年第三季以來單季最低成交量。進一步觀察台灣商用不動產市場，第一季成交額僅新台幣181億，年減54％，其中辦公室投資大幅衰退72％。



施甫學：壽險業購買國內投資用不動產的困難度增加



世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學指出，「自央行2022年啟動升息以來，保險業投資商用不動產需達到的最低年化收益率，由2.095％升至目前的2.845％。未來壽險業購買國內投資用不動產的困難度增加，預期部份業者會持續評估投報率較高的產品類型，如百貨商場或工業地產，少數投資額度充足的業者，則同時在評估海外不動產投資機會。」



林敬超：值得注意「新光一號REITs」



此外，據世邦魏理仕資本市場部主管林敬超觀察，在央行連續升息的背景之下，其他非保險業的專業不動產投資機構，反將獲得更多投資機會，如過去幾年較少出手的海內外私募基金及投資人，將可能更主動地評估精華區潛在投資標的。例如近期標售底價合計近新台幣300億元、創下歷史新高金額的新光一號REITs，其中位於天母商圈的新光天母傑仕堡大樓、台南市站前商圈的台南新光三越百貨大樓，以及在永康商圈的新光信義華廈，都是近年極為罕見的核心地段資產，同時具備誘人投報率及未來改建開發價值。

2023全年土地投資額將呈雙位數衰退



轉向土地市場，2023年第一季總成交額為新台幣186億元，較2022年同期減少59％。隨著預售屋去化速度放緩、銀行土建融利率上升，建商購地動能同步減弱，第一季建商購買土地金額僅達新台幣113億元，年減67％。在房市前景不佳及資金調度壓力沉重的影響下，世邦魏理仕預期2023年內，建商仍多將專注於現有土地開發計畫，土地市場交易動能將以自用型買方購買工業地作為支撐；整體而言，2023全年土地投資額將呈雙位數衰退，然區位佳且開價符合市場行情的土地，對投資人仍具吸引力。



Q1市中心辦公室空置率上升至5.5％



第一季台北市中心辦公室租賃市場平均空置率由前季的3.5％上升至5.5％，主要受到A辦淨去化量降至負值及新大樓完工的影響。在全球景氣走弱之下，外商租戶對於搬遷計畫抱持謹慎態度，市場上亦陸續有企業縮減辦公室面積，致使季內A辦淨去化量降至-4,748坪，落至7年以來單季最差水準。



李智偉：建議房東應考量國際廠商的需求



世邦魏理仕顧問暨交易服務部主管李智偉指出，「不少外商企業已展開節流計畫，在擬定租賃策略或取得搬遷預算上，所花費的時間較以往來得更長，加上不少大樓的租金開價達到歷史新高，這都影響潛在租戶簽訂租約的意願。值得注意的是，目前市場上仍有科技業大廠持續獵樓，但此類租戶十分重視建物規格，建議未來新開發案房東於規劃設計階段即應考量國際廠商的需求。」



李嘉玶：預測A辦平均空置率將自2023年底升逾11％



第一季台北市商辦平均租金為新台幣2,437元/坪，其中A辦租金較上季小幅成長0.17％至新台幣3,010元/坪，創5年來最低季增幅。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，「2023年台北市中心總計將有近4.4萬坪的新供給加入商辦市場，考量多棟大樓實際交屋時間落在下半年，預期未來數月內市場上既有大樓的房東仍較具租金談判優勢。然而，世邦魏理仕研究部預測A辦平均空置率將自2023年底升逾11％，且往後數年將持續攀升，市場的天平可能於2024年初開始傾向租戶。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

[周刊王CTWANT] 信義房屋今（11）日指出，根據內政部最新公布去年第四季的住宅價格指數，全國住宅價格指數為127.51，較第3季微幅上漲0.94％，為2020年第3季以來季漲幅首次小於1％；在6都中，北市下跌0.47％，是2020年第2季以來首見下跌，其餘5都上漲趨勢也明顯收斂，同時間買賣移轉棟數與一手實價揭露量都呈現量縮，房市追價動能不足，房市已進入盤整修正階段。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德今天表示，房市量能快速萎縮，形成價格在高檔但追價買盤力道不足，市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象，且價格指標一手推案也是交易速度遲滯，現在開發商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象，但同時間通膨也讓民眾有錢越存越薄的感觸，自用客還是擇優購屋，但對於屋況與價格精挑細選。

信義房屋指出，在6都住宅價格指數部分，本季除北市下跌0.47％，其餘5都漲幅分別為新北市0.31％、臺中市0.64％、臺南市0.75％，高雄市0.78％、桃園市1.27％，相較過去2年平均每季漲幅約2％，各都本季漲幅均明顯收斂。

至於去年第4季房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為40.25％，較第3季減輕0.30％。內政部表示，本季指數為109年第3季以來之最大季減幅，民眾購屋房貸負擔壓力改善，在6都中，除高雄市外，其餘5都呈現負擔減輕情形。

曾敬德表示，2020年第四季全國房貸負擔率為36.81％，但2022年第四季已經飆高到40.25％，最高的是台北市的66％，新北市53.1％，連台中市都上升到46.5％，六都除了桃園市，普遍都已經超過38％，顯示以官方統計20年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，則家庭購屋壓力相當高，實務上相對多數的家庭為了扛高房價，幾乎都動用到30年期的房貸，才能降低每月負擔。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台積電原預計於高雄設置7奈米、28奈米2座晶圓廠，但先前法說會卻公布，暫緩7奈米製程，現在又傳出台積電疑似要將產線轉往海外，高雄廠連28奈米晶圓廠都可能生變。消息一出，網友紛紛笑稱，先前狂炒楠梓房價的投資客通通套牢，「被當韭菜高割離席」。

先前台積電宣布設廠投資高雄，將在楠梓設置7奈米、28奈米2座晶圓廠，消息一出，周邊房價大暴漲，「天花板價」一夕間變「地板價」，更有投資客卯起來，一口氣包走整排30年老屋。但台積電先是在1月的法說會中，宣布暫緩高雄7奈米設廠計畫，最近又傳出台積電疑似將28奈米機台的訂單全數取消，要將產線移往國外。

今日上午，高雄市長陳其邁也被問到台積電28奈米廠生變一事，陳其邁回應，尊重台積電根據其佈局與市場考量，市府會全力配合。但網友似乎不領情，上PTT大酸，楠梓房價飛高高，更問「下個目標國道七號，大坪頂段~你各位準備好起飛了沒？」、「鴻海進駐高雄，前鎮再飛一次」。

網友留言，「反正房價都炒上來了，建不建，很重要嗎？」、「炒完地炒完房割完韭菜，高割離席」、「北漂高雄人回家也買不起房了，可悲」、「當初台積沒消息,還一直幫台積發言」、「恭喜套在高點，至少擁有光榮感」、「難怪阿中急著選舉也要賣高雄豪宅」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市買氣明顯下滑，台北市成交量遽減，但新案市場依然有高價交易，依據預售屋實價資料，台北市南港區再添單價破百交易，除了區域指標「世界明珠」，位於南港展覽館對面的「全陽馥」及重陽重劃區內的「中瑋吾年」，都揭露百萬交易，其中重陽重劃區內大部分是屋齡15年左右的中古大樓，近一年中、大坪數的成交行情約在7字頭，然而新案如「中瑋吾年」、「香榭帝寶」成交價落在在90至110萬左右，單價比周邊中古屋高出2至4成。

台北市南港區再添單價破百交易。（圖／取自世界明珠官網）

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，南港房市在盤整時期一度蕭條，價格面臨修正，但東區門戶計劃持續發展，有軟體、生技產業中心、文創園區，以及三鐵共構的交通優勢，隨著大型企業進駐，自住人口增加，雖然台北市成交冷淡，目前新案價格不見鬆動，反而持續有高價揭露。

世界明珠添翼　賣方價格有堅持

過往大坪數在南港不易突破百萬大關，甚至在2017至2018年經歷價格向下修正，如南港知名豪宅「無雙日升月恆」單價曾經從8、9字頭降至7字頭，去年房市反轉向下，反而出現了百萬單價，此外，預售屋實價在去年1月揭示「世界明珠」成交價，當時資料最高單價每坪175萬元，去年7月又出現每坪186.2萬元高單價，且該戶總價高達3.8億元，從價格面刷新南港區的房市亮度。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出，南港區目前的新案單價每坪90萬元起跳，但買方購屋總預算大部分在3千萬以內，並希望可以購得2至3房，且政府持續打房，買方期待價格下降，但賣方對價格相當堅持，寧願惜售不賣，也不願降價，因此南港交易量偏低，從去年下半年已開始明顯下滑，不過成交價沒有因量跌而價修。

打房限制多多　買方考量多面向

觀察南港近期單價破百萬交易，除了世界明珠這類以高端買方為主的物件，多數是小坪數物件，及總價不到7千萬的交易，郎美囡分析，不動產選擇性信用管制針對台北市的高價住宅貸款限制，以及台北市的豪宅稅，總價門檻都是7千萬，因此買方總價帶若是落在相近的區間，多會精算考量，選擇總價都在7千萬以內的物件，雖然預售屋完工是2到3年後，但政府以政策緊綁高價宅的態度不易鬆動，故總價帶往往是高價宅的考量關鍵。

鴻海集團4/9正式和高雄市府簽訂意向書，宣布未來3年將在高雄投資達250億元，在「橋頭科學園區」、「和發產業園區」及「亞洲新灣區」發展電動巴士、電池產業鏈及設立南部服務中心，可望為高雄帶來開發利多。

台灣房屋集團統計這3大南向基地，其中橋頭科學園區於2019年啟動招商，平均房價從1字頭站上2字頭，增幅逾5成，讓橋頭房市大翻身。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，橋頭科學園區於2019年底計畫核定並正式啟動招商，吸引包括日月光、國巨、太普等大型企業進駐簽署意向書，公建發展加上擁有企業投資利多，為區域房市挹注高度量能。

她分析，橋科雖然尚在開發中，不過看好周邊未來潛力，橋頭新市鎮成為建商推案重鎮，不乏500戶以上成屋大案，帶動該區價量齊揚。

複製橋科經驗，加上鴻海投資利多，將為三大基地創造近2000個就業機會，推動區域經濟發展、人口注入紅利，未來三大南向基地房市發展，也將成為一大亮點。

外商進駐亞灣區 看好小宅

李家妮指出，高雄近幾年已從傳統工業城市，漸蛻變為智慧科技城市，其中主要發展核心集中在亞洲新灣區。除了鴻海集團，包括西門子、仁寶、友達、國泰金控、IBM等大型國際企業都將陸續進駐亞灣區。

此外，2021年底「特貿三」開發案正式啟動，亞灣2.0計畫起跑，成為亞灣區未來發展最大動能。

迎接未來就業人口，適合單身就業客群或做為員工宿舍的1~2房小宅交易備受關注。台灣房屋統計，亞灣區近一年小宅房價變化，成屋單價今年每坪來到22.5萬元，預售小宅則站穩3字頭，不論成屋或預售，近一年房價都有5~8%微幅成長。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉宜昀表示，亞灣區已有不少商辦、軟科、中鋼總部等就業客群，對小套房、2房內小宅需求熱絡，以20年以上中古套房來說，房價約500-600萬元可入手。

另有不少建商鎖定捷運三多商圈周邊，推出1~2房預售小宅，2房總價約800萬元起跳，隨著亞灣區未來將成為企業集團旗艦中心聚落，還有五大公共建設等利多，發展持續添柴火，未來區域人口紅利可期，房市價量也可望一路向上。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

[Newtalk新聞] 新北市地政局公佈111年第4季住宅價格指數，111年10月至12月之新北市住宅價格指數分別為129.06、129.7、130.36，月漲幅介於0.46%至0.51%之間，而大樓及公寓指數亦僅較上季微幅上漲，漲幅已相對收斂。

觀察新北市8大次分區，包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水，111年10月至12月指數漲跌互見，各月份變動率大致為2.76%以內的漲跌幅，與前年同期相較則大概有0.08%至7.78%不等之漲幅。又新北市8大次分區，本屬交易較為熱絡之區域，加上捷運線經過或規劃，增進交通便利性，且有公共設施完善、生活機能成熟等條件優勢，剛性購屋或換屋需求仍有效支撐區域房地產市場，價格穩步微漲。

111年第4季新成屋指數為120.8，變動率2.37%，與上季相較呈現微漲趨勢。在整體開發區方面，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為133.95、117.16、124.81及105.99，與上季相較分別微漲0.67%、1.19%、2.15%及0.05%，分析原因仍受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，推動新成屋價格持續上漲，又觀察整體開發區因推動各項重大建設，生活機能亦日趨成熟，持續吸引人口遷入，購屋需求上升，帶動區域住宅價格穩定成長。

此季各捷運線指數大致呈現穩定微漲趨勢，板南線（板橋段）、板南線（土城段）、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、淡水線及環狀線指數漲幅在3%以內；而新店線則較前季變動率下跌0.1%，整體仍呈現相對穩定微漲態勢，主要原因係捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而穩定成長。

地政局長汪禮國補充，地政局每季皆會定期公布6大類24項指數之統計資料，並製作「新北市不動產市場分析季報」，提供多元房市訊息及專題分析供外界參考，相關資料已置於地政局網站及新北不動產愛連網，歡迎各界瀏覽指教。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高雄市 / 蔡孟峻 榮昊北 報導

原本預計2024年即將量產的台積電高雄廠計畫，難道要出現變數了嗎？台積電供應鏈透露，原本訂於1月份開標的機電工程標案，決定延後一年，而預計採購的28奈米機台清單也全數取消了，代表製程將受影響，這也讓楠梓區的房市降了一些，這讓當時在高點買房的民眾來說覺得相當可惜，早知道應該先觀望，再決定要不要入手，而市長陳其邁簡短表示尊重台積電的決策。

捷運奔馳，周邊生活機能方便，高雄楠梓區，因先前台積電表示進駐，周邊房市，跟著水漲船高，不過如今卻傳出，原定2024年量產的台積電高雄廠，原本1月開標的機電工程標案延後1年，後續相關「無塵室」以及「裝機作業」，恐將被迫延後，還有消息指出，台積電也將高雄廠計畫採購的28奈米機台清單全數取消，這也代表，對楠梓房市產生影響。

房仲業者邱齡瑩說：「去年的總成交件數大概31萬棟左右，今年可能就會往下修到，整年大概30萬棟以下。」房仲表示，楠梓區，在台積電還沒來之前，新成屋一坪大約落在18萬，2021年宣布設廠後，一坪漲到32萬，不過如今，如果建商願意低價出售，28萬就能入手。

民眾說：「之前可能花比較多錢買，但是現在可能房價跌了，賣出去一定沒有像之前那麼划算。」民眾說：「我們反而是賣，他已經知道說(台積電)要延後了，所以(後來)人家還是買啊。」民眾說：「現在可能會掉落，那只是一個波動而已，我覺得長期來看的話，房子還是會一直上去。」

不過台積電也回應，相關製程技術與時間表，依客戶需求及市場動向而定，目前正處法說會前緘默期，不便多做評論，將於20日法說會對外說明，高雄市長陳其邁說：「尊重台積電，根據它的佈局跟市場的考量，我們全力的配合。」

先前1月份台積電，首度證實7奈米客戶訂單不佳，高雄廠計畫決定延後，而如今28奈米，機電工程標案可能又要延宕，對於一直以來強調此政績的，高市府來說恐怕是個打擊，對想以合理價購屋的民眾，或許是個好消息。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

營建成本再創新高！根據行政院主計處資料，2023年2月反應營建成本的「營造工程指數」CCI指數達109.21，再創歷史新高。代表房價又要飆漲了嗎？元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立接受《三立新聞網》訪問表示，「欲漲不易，首先，近3年不少區域房價已飆漲2~3成，其次，卑微的薪資多年來近乎未動，想漲也要有很多人買得起！」

周昆立表示，近年營建成本攀升一直是建商喊房價飆漲的主要理由之一，不過，要持續以此理由漲價，立場上似乎不太穩，原因有五。

一、「營造工程指數」CCI指數雖然持續飆升，但同樣是營造成本的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，物料價格在通膨趨緩下，已出現下修態勢。

二、「政府稱缺工狀況已獲得緩解」，據內政部資料，2020年肺炎疫情爆發後，因外籍勞工無法入台使缺工問題嚴峻，2021年上半年營建工程產業人力缺口一度高達3萬354人，不過，目前疫情趨緩，開放移工後，僅剩1萬9,344人缺額，明顯趨緩。

三、「房價漲幅過高」根據聯徵中心資料，2022年Q4平均購屋總價1,225萬元，10年增289萬、漲幅逾30%。在這波房市榮景下，不少區域在低利環境中，明顯熱炒過頭，特別是部分建設未到位區域，新建案開價逾區域行情一倍，政府已祭出《平均地權條例》修正草案，等同斷了不肖投客與代銷炒作轉單機會，想持續飆漲，恐有困難。

四、「薪資攀漲速度卑微」根據主計處資料，2022年每月實質性薪資平均4萬1,357元，10年漲幅僅約7.6%。房價與薪資漲幅，落差逾22%。房價想上升的前提，除了區域自嗨炒作外，也要真正的剛性需求買得起。

五、「台灣利率重回2%時代」過去投客長短線做法，短線者多為轉讓紅白單，如今政府打炒，嚴格禁止，機率大幅降低；長線置產收租者，利率已重回2%時代，而房地產投報率多為1.5~2.5%，對投資者來說，可轉至其他配置，無須多此一舉。

周昆立指出，政府打炒，《平均地權條例》修正草案預計今年上路，以及央行五度升息，台灣重回利率2%時代，致使全台房市交易量能明顯趨緩，種種跡象顯示投客退場，逐步回歸自住買盤，即使有心人士欲炒作房市，在投客怯場下，恐怕也不易。

此外，目前房市賣壓持續累積中，不少區域建商已開始祭出「買房送裝修、送家電」等優惠，就是為了撐住實價登錄的房價，民眾若看到此類建案，可特別留意。

最後，周昆立提醒，現階段有心購屋的人，其實可以開始累積看屋經驗，但千萬留意，不可輕易出手，畢竟房市驟冷，業者急欲脫手勢必花招百出，除了學會自行查詢實價登錄行情，亦可學習掌握謄本資訊，才能將喊價權真正的掌握在自身手上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價漲勢將趨緩？根據內政部資料，2022年Q4住宅價格（房價）指數127.51再創新高！不過，國內唯一上市櫃仲介業者信義(9940.TW)指出，「雖然全國指數創高，但已是2020年Q3以來首度季漲幅低於1%，且台北市還出現季跌0.47%的現象，其他五都也明顯漲勢趨緩，加上買賣移轉棟數量縮，明顯追價動能不足，房市已進入盤整局面。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔但追價買盤力道不足，市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象，且價格指標一手推案也是交易速度遲滯，現在開發商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象，但同時間通膨也讓民眾有錢越存越薄的感觸，自用客還是擇優購屋，但對於屋況與價格精挑細選。

根據內政部資料，2022年Q4六都住宅價格指數，除北市下跌0.47%，其餘5都漲幅分別為新北市0.31%、臺中市0.64%、臺南市0.75%，高雄市0.78%、桃園市1.27%，相較過去2年平均每季漲幅約2%，各都本季漲幅均明顯收斂。

至於去年第Q4房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為40.25%，較第3季減輕0.30%。本季指數為109年第Q3以來之最大季減幅，民眾購屋房貸負擔壓力改善，六都中，除高雄市外，其餘5都呈現負擔減輕情形。

曾敬德表示，2020年Q4全國房貸負擔率為36.81%，但2022年Q4已經飆高到40.25%，最高的是台北市的66%，新北市53.1%，連台中市都上升到46.5%，六都除了桃園市，普遍都已經超過38%。

他指出，官方統計是採用20年期本利均等攤還方式，貸款成數為7成，則家庭購屋壓力相當高；實務上，不少家庭為了扛高房價，幾乎都動用到30年期的房貸，才能降低每月負擔，足見高房價的現在，一般民眾買房大不易。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】